José Ramón Blázquez: “Faltan promotores para construir todas las viviendas que se necesitan”

Entrevista al presidente de APIRM, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Región de Murcia

José Ramón Blázquez, presidente de APIRM desde 2019, defiende que el problema de la vivienda no admite soluciones simples ni leyes aisladas. A su juicio, la falta de suelo finalista, la elevada carga fiscal, que supera el 25% del precio, y la ausencia de infraestructuras están frenando la oferta en la Región.

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas sociales actuales. ¿Cuál es, desde su experiencia, el principal cuello de botella real: suelo, burocracia, costes de construcción o financiación? Todos. El problema es extremadamente complejo y está afectado por múltiples factores, por eso es tan difícil de resolver. No existe una receta única. Hace falta una acción coordinada, con políticas económicas de medio y largo plazo que afronten el problema de manera estructural. El suelo es fundamental, porque no se puede construir en el aire. La burocracia retrasa y encarece, y en muchos casos impide que ese suelo llegue a transformarse en vivienda. Los costes de construcción están muy elevados, lo que sitúa los precios finales fuera del alcance de muchas familias. Y la financiación, especialmente el pago de la entrada, está dejando fuera a quienes no han podido ahorrar. A esto se suman la falta de infraestructuras y la elevada presión fiscal.

¿Qué tendría que cambiar mañana para que un promotor apueste por la vivienda asequible? La vivienda asequible depende del coste de producción y de la renta de la población. En regiones con menor renta per cápita, como la nuestra, es más difícil porque los costes son prácticamente iguales en todo el país. En vivienda protegida, el precio máximo lo fija la Administración a través del módulo. En estos momentos, ese módulo en la Región está por debajo del coste real, lo que hace inviable cualquier promoción. Es imprescindible actualizarlo. Además, hacen falta ayudas directas, al comprador o al promotor, que compensen los altos costes. Y, sobre todo, reducir impuestos, que suponen más del 25% del precio final. No es razonable mantener esa carga en un momento de tanta dificultad.

¿Cree que la futura Ley de Vivienda Asequible puede marcar un antes y un después? Una ley por sí sola no puede resolver un problema tan complejo. Es un paso más dentro de una maquinaria que requiere accionar muchos mecanismos a la vez. Esta norma introduce mejoras: simplifica algunos trámites, flexibiliza rigideces urbanísticas, permite viabilizar promociones con restos arqueológicos, introduce primas de edificabilidad y optimiza suelo disponible. Pero siguen pendientes cuestiones clave como la fiscalidad, la simplificación administrativa profunda, la financiación, la urbanización de suelo y la dotación de infraestructuras.

«Existe una auténtica hipertrofia legislativa. El exceso de control ha terminado por paralizar el desarrollo urbanístico»

El sector suele reclamar simplificación administrativa. ¿Qué trámite eliminaría? Existe una auténtica hipertrofia legislativa. El exceso de control ha terminado por paralizar el desarrollo urbanístico. Hay duplicidades, como controles ambientales reiterados sobre el mismo territorio, que no aportan valor y sí retrasos. Además, los Planes Generales excesivamente rígidos dificultan la adaptación a nuevas necesidades. Es necesario ganar agilidad sin perder garantías.

¿Sobran impuestos? Sin duda. En obra nueva, la carga fiscal supera el 25% del precio. A nivel nacional, el IVA debería bajar del 10% al 4% como mínimo. En el ámbito autonómico, el AJD se paga hasta cinco veces en una promoción y podría reducirse del 1,5% al 0,5%, como ya estuvo. Y en el ámbito local deberían revisarse el ICIO, las tasas de ocupación de vía pública y la plusvalía municipal. Reducir fiscalidad permitiría bajar precios de forma inmediata.

En los últimos años el precio de la vivienda ha subido con fuerza. ¿Estamos ante una burbuja como la de 2008? En absoluto. La situación es completamente distinta. En 2008 se construían más viviendas que hogares se creaban y había un componente claramente especulativo. Hoy ocurre lo contrario: se crean más hogares de los que podemos abastecer. Hay compradores sin vivienda y una fuerte demanda insatisfecha. Los precios suben por el incremento constante de los costes y la escasez de oferta. La única solución es aumentar la producción y, si es posible, reducir costes.

Existe la percepción de que promotor y acceso a vivienda son conceptos enfrentados. ¿Qué responsabilidad tiene el sector en esa imagen? La crisis de 2008 dañó mucho la imagen del sector. Hubo situaciones mal gestionadas y un fuerte intrusismo: muchas personas sin experiencia se lanzaron a promover viviendas. Cuando llegaron los problemas, el impacto fue enorme. Considero que esa percepción ha cambiado mucho. La realidad es que faltan promotores para construir todas las viviendas que hacen falta. Es un sector con alta complejidad, riesgo elevado y rentabilidades ajustadas. Los promotores somos una pieza clave para resolver el problema de la vivienda, siempre que la Administración facilite en lugar de obstaculizar.

La sostenibilidad es una exigencia creciente. ¿Puede asumirse el sobrecoste? Toda exigencia normativa se traslada al precio final. En sostenibilidad debemos distinguir entre lo realmente necesario y lo accesorio. Es evidente que preferimos ofrecer viviendas con altas prestaciones, pero muchas familias no pueden asumir ese sobrecoste. Siempre será mejor acceder a una vivienda más básica e ir mejorándola progresivamente que quedarse fuera del mercado.

«Si la Administración asumiera su responsabilidad, podrían construirse más viviendas y a menor coste»

¿Qué perfil de comprador domina ahora en la Región? El comprador principal es el de primera vivienda, precisamente el que más dificultades encuentra por precios elevados, escasa oferta y falta de ahorro. Es ahí donde deben centrarse los esfuerzos. El comprador internacional busca principalmente la costa y no compite directamente con el nacional en las ciudades. Sin embargo, la oferta en costa es limitada por falta de desarrollo urbanístico adecuado que permita impulsar proyectos atractivos de turismo residencial.

Mirando a medio plazo, ¿qué le preocupa más? La falta de suelo finalista. Sin suelo no hay viviendas. Pero esa carencia deriva de otros factores: inseguridad jurídica, falta de financiación para urbanización desde la crisis financiera, y escasez de mano de obra especializada, que encarece y retrasa las obras.

Si pudiera aplicar una medida en 12 meses para aumentar la oferta, ¿cuál sería? Que las administraciones inviertan en infraestructuras hidráulicas, eléctricas y de saneamiento necesarias para nuevos desarrollos. Durante años se ha trasladado ese coste a los propietarios del suelo, que no pueden asumirlo, y muchos proyectos quedan bloqueados en fase de urbanización. Si la Administración asumiera su responsabilidad, podrían construirse más viviendas y a menor coste. Y, de forma inmediata, reducir impuestos.